最近刷到不少人焦虑提问：

“北京朝阳区的二手房挂了3个月没卖掉，还得再降多少才有人买？”“上海浦东的房子比2021年跌了100万，现在抄底会不会套牢？”

打开官方数据更揪心：2025年上半年，北上广深二手房价格环比、同比全是负增长，有的区单月跌幅甚至超过2%。

虽然各地救市政策一轮接一轮——降首付、松限购、给补贴，但市场就像“温吞水”，没见明显回暖。

大家最关心的问题其实就一个：一线城市的房价还会跌多久？

要回答这个问题，不如先看看历史上两次著名的房地产泡沫破裂案例——美国和日本的调整过程，或许能找到一些参考。

01.

美国上世纪末到2000年初，也经历过一轮疯狂的房地产热：银行随便放贷，普通人零首付就能买房，房价像坐火箭一样涨。

但泡沫终究会破，2006年开始，美国房价掉头向下，2007年4月正式进入“下跌通道”，这一跌就跌了2年。

直到2009年5月，以美国前十大城市标准普尔/CS房价指数为参考，房价才跌到谷底。

但触底不代表马上涨，之后又在低点徘徊了2年多，直到2012年1月才开始慢慢回升。

等到2018年，房价才重新回到2006年的高点。

后来疫情期间，美国搞量化宽松（简单说就是印钱），加上财政补贴，一线城市房价又涨了一波，甚至超过了2018年的高点。

美国为什么能这么快恢复？核心原因有两个：

1.泡沫破了之后，该破产的房企、银行果断破产，该降价的房子狠狠降价，没搞“拖泥带水”的救市。

2.比如当时美国很多家庭还不起房贷，房子被银行收回后低价拍卖，快速把高房价“打回原形”，让有真实需求的人能买得起，市场很快就有了新活力。

但中国能学美国吗？很难。

咱们的金融体系和美国不一样，不会放任房企、银行随便破产，怕引发系统性风险；而且咱们的房地产市场和民生绑定更深，政策调控更谨慎，不会让房价“自由落体”，所以“快出清”的路子走不通。

上世纪80年代的日本房地产泡沫，比美国更疯狂：当时东京的土地价值，能买下整个美国；普通人买一套房，要不吃不喝工作几十年。

现在快30年过去了，日本整体房价还没回到1990年的高点。

就算东京核心区（比如新宿、涩谷）近年房价翻倍，但和1990年比，还有不小差距；郊区的房子更惨，有的价格甚至跌了60%，至今没人要。

日本为什么跌这么久？主要踩了“三个坑”：

1.当时日本房价完全脱离了实际价值，租金回报率低到1%都不到（和现在中国一线城市差不多），全靠“买了能涨价”的预期支撑。

2.1990年之后，日本人口开始减少，年轻人越来越少，而且不想结婚、不想买房。房子供大于求，再怎么救市，没人买也没用。

3.泡沫破了之后，日本经济陷入“失去的三十年”，GDP增速常年在1%左右徘徊，年轻人收入不涨甚至下降，根本没能力买房。

咱们虽然也面临人口老龄化，但一线城市还在吸引年轻人。

02.

看完美国和日本的经验，大家肯定想问：中国一线城市的房子，到底会像美国那样3-5年稳住，还是像日本那样跌10年以上？

其实没有绝对答案，但有3个关键因素，能决定调整时长，普通人可以重点关注：

第一个因素：房价什么时候跌到“合理估值”？

房子本质是资产，值多少钱，最终要看租金——就像股票值多少钱看分红一样。现在一线城市的租金回报率太低了，比如：

1.上海核心区（如徐汇、静安）：2025年7月数据显示，租金回报率仅1.65%；

2.北京朝阳区：好一点的小区租金回报率1.8%，普通小区1.5%都不到；

3.对比一下纽约核心区，租金回报率能到5.4%，伦敦也有4%左右。

也就是说，现在买一线城市的房子，靠租金回本要50-60年，而正常合理的水平是20-30年（对应租金回报率3%-5%）。

举个真实例子：上海复旦大学附近一套110平米的两房，现在成交价700万左右，月租9000元，年租金10.8万，租金回报率1.54%。

如果按合理租金回报率3%算，这套房子的合理价格应该是360万（10.8万÷3%），现在700万的价格，还是高估了近一倍。

当然，一线城市核心区有教育、医疗、交通资源加持，房价不会跌到360万这么低，但至少要跌到租金回报率2.5%以上（对应500万左右），才算接近合理区间。

什么时候跌到这个区间，房价才有可能稳住。

第二个因素：政策能不能稳住“市场预期”？

现在很多人不买房，不是没需求，而是没信心——怕买了之后继续跌，怕收入不稳定还不起房贷。

比如最近有的城市搞“买房补贴”“利率降到3.25%”，但这些政策只能短期刺激，长期没用。

真正有用的政策，应该是让大家相信“未来收入会涨”“房价不会大跌”：

1.比如稳就业，尤其是年轻人就业，让大家有稳定收入；

2.比如控制新房供应量，避免“供大于求”，现在有的城市新房库存去化周期超过18个月，库存太多，房价肯定难涨；

3.比如打击“恶意降价”，但也不能不让降价，要让房价“平稳回落”，而不是暴跌。

如果政策能让大家觉得“现在买房，不会亏太多，而且未来收入能覆盖房贷”，市场预期慢慢就会变，房价也会跟着稳。

第三个因素：人口能不能持续流入？

只要年轻人还在往一线城市跑，需求就还在，房价就有托底。

从数据看，2024年：

1.上海常住人口增加1.2万，结束了连续2年的下降；

2.深圳常住人口增加3.5万，增速比2023年快；

3.北京、广州虽然还在减少，但降幅比2023年收窄了。

但要注意：如果未来年轻人觉得“一线城市房价太高、生活成本太高”，开始往二线城市跑，那一线城市的需求就会减少，调整周期会变长。

03.

面对一线城市房价下跌，普通人不用恐慌，也别盲目抄底，记住3个原则就够了：

1.刚需买房：别等“最低点”，但要算“月供能力”

如果是结婚、生孩子需要买房，不用非要等房价跌到最底。

没人能精准预测最低点。但一定要算清楚，比如家庭月收入2万，月供最好控制在6000元以内，避免未来收入波动还不起房贷。

而且优先选核心区的小户型，比如北京海淀、上海徐汇的50-70平米两房，这类房子抗跌性强，未来也好出手。

2.投资买房：现在不是好时机，别赌“政策救市”

一线城市房价还在高估区间，租金回报率低，就算未来涨，也很难跑赢理财（现在稳健理财收益率有3%-4%）。

而且政策不会再让房价“暴涨”，想靠买房“躺赚”的时代已经过去了。

3.有房要卖：别“硬扛”，合理降价更易成交

如果手里有多余的房子想卖，别想着“等涨价再卖”，现在市场是“买方市场”，降价是常态。

比如挂牌价可以比同小区均价低5%-10%，吸引买家来看房；如果挂了3个月还没人问，就再降一点，早点出手比“砸在手里”好。

从美国和日本的经验看，房地产市场的调整从来不是“一蹴而就”的，要么是3-5年的“短痛”，要么是10年以上的“长痛”。

中国一线城市的情况更特殊：既有政策托底，又有人口流入，不会像日本那样跌20年；但也不会像美国那样“快出清”，3年就稳住。

更可能的情况是“缓慢调整”：未来3-5年，房价慢慢跌到合理估值区间，之后随着收入增长、人口流入，逐渐企稳，不会暴涨，也不会暴跌。

对普通人来说，不用过度焦虑，也别盲目乐观。

买房前算清租金、月供，卖房时合理定价，把房子当成“住的地方”，而不是“赚钱的工具”，才能更从容地应对市场变化。