香港传真 | 港交所趁低入手 香港交易广场63亿港元大宗成交

观点网自1986年联交所正式开幕，交易大堂启用至今，香港交易所已扎根交易广场近四十年。

虽未能计算出港交所这四十年所交付的租金有多少，但想来也是一笔不小的开支。这里见证了香港金融交易市场的兴衰，也见证了从“红衫仔”到电子交易的交替，更见证了许多人的欢喜与颓丧。

时间滚滚向前，港交所还将继续在这里驻足，也继续支撑着香港的国际金融中心地位。为此，为了“香港交易所节省长远租金开支”，4月24日，港交所发布公告称，其全资附属公司Aurora已签订买卖协议，当中Aurora同意向卖方ONE EXSQ（香港置地的附属公司）购入交易广场部分物业作永久总部，代价总额为63亿港元。

如今，香港写字楼市场正逢租金下跌的窗口，逢低买入也将为港交所节约更多的收购成本。

港交所预期，将于2025年9月1日或之后完成收购上述平台物业。

港交所与交易广场

根据港交所公告显示，其收购的标的总实用面积为147,025平方呎，包括位于香港中环康乐广场8号交易广场一期第42楼、43楼、44楼、45楼、46楼、47楼、48楼、49楼及50楼各全层；及平台物业，包括位于交易广场平台1楼101–102铺及平台2楼201–202铺及204–205铺。

香港交易所现时已占用第一期物业的部分楼层作为其办公室。根据买卖协议，本收购交易之代价总额为63亿港元。

关于收购交易广场物业用作永久总部的原因与裨益，港交所给出的说法是，香港交易所扎根交易广场近四十年，本收购交易为香港交易所提供一个难得的战略投资机会，购入交易广场的相关楼层作为其永久办事处，并彰显香港交易所支持香港作为国际领先金融中心发展的长期承诺。

据介绍，交易广场是位处香港中环核心商业区的优质甲级写字楼，眺望维多利亚港，并享有便捷交通连接。交易广场亦是香港金融大会堂的所在地，以及举办香港新股上市活动及其他重要金融相关会议和展览的地点。

交易广场地位十分重要，香港交易所的交易大堂就设于交易广场，其名字也因此而来。交易广场还是日本、加拿大等外国驻港领事馆的所在地。

资料显示，交易广场由香港中环著名大业主置地公司兴建。第一及第二座于1985年落成，楼高52层。第三座则于1988年落成，第三座附设富临阁，为小型商场，楼高5层，包括3层商铺。

在这里，交易广场中心的喷水池中央竖着一个“8”字形的雕塑，寓意“发”。旁边的台阶上水池边则有一对水牛雕塑，“牛”市向来都是炒股人的追求。正门喷水池还摆放有台湾雕塑大师朱铭铸造的太极雕塑。

交易广场第一座落成的次年，1986年3月27日，香港证券交易所、远东交易所、金银证券交易所及九龙证券交易所四家交易所于收市后正式停业，由四所合并而成的香港联合交易所（联交所）于同年4月2日于中环交易广场开始运作。位于交易广场的交易大堂运作首日，恒生指数成交2.26亿港元。

同年10月6日，联交所正式开幕。毗邻国际金融中心的交易大堂面积约4180平方米，相当于10个篮球场大小。当年于交易大堂工作的出市代表超过1200人。

当时交易大堂还有一群忙碌又充满活力的角色——各证券公司派驻的交易代表——他们身穿红马甲，并在红衫前后写上经纪号码，加大识别度。“红衫仔”的说法由此诞生。

最初交易大堂设有906个席位，每个席位可容纳两名交易员。1993年，近1500名交易员在交易大堂工作，那是交易大堂的高光岁月。

据悉，电子交易兴盛之前，股票交易一般都通过叫喊和手势促成。掌心向外代表“卖出”，掌心向内代表“买进”，大拇指向上代表“成交”。红衫仔们在下面叫喊，台上工作人员在黑板上写下交易。

整个过程，红衫仔们来回穿梭、繁忙，直至一天闭市。

但随着时代车轮向前，1993年11月1日，香港证券交易开始全面电子化。港交所开始正式推出自动对盘系统，输入的买卖盘自动按轮候中的价格及时间先后次序对盘成交。

1996年，证券交易首次透过场外终端机进行。第二代自动对盘系统推出，证券交易除了由交易大堂终端机进行交易，还可由安装在交易大堂外的终端机进行。

此后，交易大堂变得门可罗雀，最初的作用也一去不复返。于是，在开市31年后，交易大堂最终在2017年10月27日宣告关闭，启动新装修计划。新装修后的港交所交易大堂被命名为香港金融大会堂，开始其新的使命。

甲厦租金下跌

如今，除了富临阁部分由商场改建为五层玻璃幕墙商厦外，交易广场其他三座办公楼基本保持了1980年代的风貌。

一代人有一代人的记忆，虽红杉仔的时代已过去，但港交所的地位始终没有动摇。因而，对此收购交易广场，港交所认为：“连同相关优化项目工程，本收购交易将有助香港交易所作为香港重要的金融市场基础设施，满足集团的长期业务发展和营运需求，进一步促进香港交易所与持份者的联系，并反映香港交易所作为全球交易所的地位。”

“本收购交易为香港交易所提供一个长久的办事处地点，将有助提升香港交易所应对不同房地产周期的韧性，让香港交易所可以受惠于拥有自置物业资产所带来的最大效益和价值，并同时继续透过租用交易广场若干楼层来维持其营运的灵活性。本收购交易亦将有助香港交易所节省长远租金开支。”

另悉，本收购交易完成后，该物业将用作为香港交易所的总部及办公室。除该物业外，香港交易所亦于2025年4月24日签订新租约租用交易广场二期其中五个楼层，租赁期为九年，而香港交易所现时已租用该五个楼层作为办公室。

在花旗看来，港交所斥资63亿元向香港置地的附属公司购置交易广场物业作永久总部，由于港交所的外部投资组合被变现以为收购提供资金，投资收入可能下降。外部投资组合在2024年的总收入为4.47亿港元，占2024财政年度税前盈利的3%。该行认为收购可能会对盈利造成低单位数字的负面影响。

虽然全年收益可能受影响，但从长远看来，趁市场租金处于低位时购入物业，节省下的租金成本或许更为划算。而且交易广场所处的中环核心区，似乎还是租金下跌的“重灾区”。

据香港差饷物业估价署此前公布的数据显示，2024年12月，香港核心地区甲级写字楼的租金指数较2023年12月有所下跌，上环/中区、湾仔/铜锣湾、尖沙咀分别同比下降4.3%、6.7%、3.5%。至于同期的售价指数则报268.3，较2024年1月的349.4下降23.21%。

仲量联行报告则显示，截至2025年1月底，香港甲级写字楼整体空置率微升至13.3%。

仲量联行数据还显示，2024年香港整体甲级写字楼空置率已攀升至13.1%，为过去25年以来的新高，主要受到中环及其他地区新落成的项目影响。不过报告也指出，五大主要商业区中，四个地区的空置率保持稳定，其中三个呈现改善迹象。

在租金表现方面，仲量联行指出，2024年香港甲级写字楼整体市场租金下跌8.6%，其中中环跌幅达12.0%，主要受区内新供应带来竞争加剧影响。

仲量联行还指出，由于利率高企和租金前景疲弱，2024年香港主要商用物业的资本价格均录得下跌，其中甲级写字楼的资本价格下降9.8%。

另据高力近日发布的2025年第一季度报告显示，香港甲级写字楼空置率预计将会上升，进一步拖低租金。

报告显示，2025年第一季度，香港甲级写字楼的净需求稍微下降，以致整体租金按季下跌3%至每平方呎47.2港元。其中，核心区中环/金钟的租金则按季录得3.8%跌幅，跌幅较其他子市场大。

高力香港企业客户服务主管颜慧萍预测，鉴于今年约有300万平方呎的写字楼进入市场，空置率将进一步上升，预计2025年租金将再下跌8-10%(9%)。

港交所此时入手，不失为好时机。

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