老旧小区改造有新路子了！原拆原建备受认同，资金从哪里来呢？

破旧的外墙、老化的管道、缺失的电梯，这些困扰老旧小区居民的难题，如今有了新的解决方案。

近日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》正式公布，明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。这一政策标志着我国城市更新进入全新阶段，从过去“大拆大建”的开发商主导模式，转向更加精细化、人性化的居民自主模式。

这项政策适用于建设于2000年左右的第一代拆迁安置小区。这些小区通常由政府统一规划地块，房屋多为25年前建设的砖混结构，虽然老旧，但布局相对规整，只需要重新建设，无需大规模拆迁。

01 城市发展新阶段

我国城镇化进程已经进入新阶段。从“大规模扩张”转向存量提质增效已成为必然选择。

数据显示，我国正处于城镇化从快速增长期转向稳定发展期的关键阶段，城市发展模式正在发生深刻变革。

2024年城市体检工作对全国299座城市近100万居民的调查结果显示，职住不平衡、保障性住房短缺、城市安全水平韧性偏低以及城市管理智慧化水平不高等问题较为突出。

02 什么是原拆原建

原拆原建指的是允许老旧住宅楼的业主们在政府支持下，自主组织拆除重建自己的家园。

这意味着，居民可以主动发起改造项目，而不是被动等待开发商拆迁，在不搬迁的情况下实现居住环境的彻底改善。

与以往不同，新政策更加注重居民自主权提升、原址重建保障和资金支持多元化。这是一种全新的改造模式，是对过去两种传统模式的超越。

03 告别两种传统模式

过去的老旧住房改造主要依赖两种模式：一种是完全由开发商主导的“房地产大拆大建”，另一种是“政府大包大揽”。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“目前来看，这两种模式都搞不下去了”。

完全依靠开发商的模式会导致过度商业化，公共利益难以保障。而单纯依靠政府则面临资金压力大、可持续性差的问题。原拆原建找到了第三条路——居民主导、政府支持、市场参与。

04 资金从哪来？

原拆原建的核心难题是资金筹措。目前全国各地探索出了多种解决方案。

宜昌市西陵区探索了“三个三分之一”的资金筹措模式：居民自己出资三分之一，上级争取相应的奖补资金补充三分之一，企业相应的运营以及增容增户的收益补充三分之一。

这种模式实现了“居民出资、企业兜底、政府奖补”的良性循环。既减轻了政府的财政压力，又保证了企业的合理收益，同时让居民以相对较少的投入获得全新的住房。

05 居民出资是否划算？

对于居民来说，最关心的是出资是否划算。湖北省宜昌市的实践提供了一个典型案例。

在宜昌望洲岗10号院改造项目中，项目总投资6300多万元，25户居民累计出资约500多万元。

以居民张顺江家为例，房子升值了25-30万元之间，“按照现在市场价来算，还是处于盈利状态”。居民出资获得了实实在在的资产增值回报。

06 政府支持方式

政府在原拆原建过程中扮演着关键角色。政府支持主要体现在政策供给和资金补贴两个方面。

《意见》要求各地建立完善的实施机制：城市体检先行、专项规划引领、项目库管理。入库项目可优先获得中央资金、专项债和城市更新项目贷款等方面的支持。

政府还通过创新政策工具，从用地政策、房屋使用全生命周期安全管理、多元化投融资方式等方面提供政策保障。

那些等着拆迁暴富的“拆迁户”梦碎了。但更多的普通家庭迎来了实实在在的居住改善。