老旧小区迎来巨大利好！这波操作之后，房子都涨价了

日前，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》中 “支持老旧住房自主更新、原拆原建” 的表述，引发社会广泛关注。当前，城市更新模式正逐步从政府主导转向居民自治与市场参与协同，原拆原建已成为老旧住房改造的重要路径。

从地方实践来看，杭州、上海、广州等多地已陆续推出原拆原建相关创新实践；而在具有风向标意义的北京，首个“原拆原建 + 平房上楼” 改造项目 —— 马家堡路68号院2号楼，经过近两年的建设、摇号、选房等工作后，也预计于今年10月底迎来居民回迁。

“原拆原建”陆续落地，给房地产带来哪些经验与启示？是否会成为城市更新模式的主流？亦或会成为未来房地产发展的新方向吗？针对这些社会关注的问题，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池教授接受了专访，并给出专业解读。

原拆原建≠旧改 推广存在挑战

谈及原拆原建与棚改、旧改的区别，赵秀池教授首先明确了三者在出资方上的核心差异：“棚改和旧改都是由政府主导，而原拆原建则是居民出资为主，政府补贴、市场参与为辅。”

在具体形式上，三者同样存在明显不同。据赵秀池介绍，棚改以拆迁重建、统一安置为主要方式，往往通过增加容积率、出让土地实现资金平衡；旧改则不改变主体建筑结构，侧重 “打补丁”“补短板”，核心是改善居民基本居住功能；而原拆原建是在原有小区土地上进行重建，以原地址、原住户、原地块、原面积为显著特点。

尽管当前政策导向明确支持原拆原建，且未来会实现渐进性推广，但赵秀池也指出了这一模式的推广难点：“由于不能扩容、缺乏资金来源等，原拆原建的推广难度较大。”

在城镇化增速放缓、土地财政依赖度下降的背景下，原拆原建对房地产市场的作用备受关注。对此，赵秀池表示，原拆原建能够通过提升老旧住房的品质和价值，有效激活存量住房市场，推动房地产业从 “增量扩张” 转向 “存量激活”，同时还能通过适老适幼化等增值服务，实现项目的可持续运营。

从地方财政角度看，原拆原建的优势同样突出。“原拆原建以居民为主导，采取居民自筹资金方式，会减少地方财政的支出，从而减轻地方财政压力。” 赵秀池进一步补充，这一模式还将促进房地产行业从增量开发向存量改造转变，并且带动建材、建筑、家居、装修、装饰、物业管理等上下游产业链的需求，为相关行业发展注入动力。

“原拆原建”是房地产转型重要方向

结合人口老龄化、城镇化率增速下降等长期趋势，原拆原建的未来定位成为焦点。赵秀池认为，原拆原建将是房地产业转型的一个重要方向，“尤其在老城和人口净流出城市，会成为一个城市更新的核心方向”。

不过，她也强调，原拆原建难以完全替代传统地产开发模式：“由于存在资金筹措困难、不能扩容实现资金平衡等问题，原拆原建更多是作为传统开发模式的补充，未来潜力还是很大的。”

对于 2026 年的房地产趋势，赵秀池给出了预测：“房地产是宏观经济的晴雨表，市场形势会伴随宏观经济波动而波动。2026年有望在一系列有利于房地产市场利好的调控政策叠加下，市场信心不断恢复，刚需、改善性等多元化住房需求得以释放，伴随着宏观经济的好转，房地产市场有望出现止跌回稳的迹象。”