在政策与民生的交汇点上，老房子的命运正在被重新书写。

近期，“原拆原建”成为老旧小区业主热议的话题。随着内蒙古、辽宁、广州等多地试点项目的推进，一种新的老城更新模式正在全国悄然兴起。

与过去的大拆大建不同，这种模式让居民在熟悉的环境中住上新房，既保留原有的邻里关系和生活圈，又彻底改善居住条件。

这不再是传统的拆迁赔钱，也不是小修小补的旧改，而是一场关乎钱、人和政策的复杂博弈。

何为原拆原建？

“原拆原建” 不同于传统的拆迁模式，它是指原有建筑拆除后，在原地块按规划重新建设，并安置原住户的方式。

它与两种传统模式形成鲜明对比：一是早期拆迁赔钱方式，居民完全搬离；二是老旧小区改造，仅限于刷墙面、加电梯等修补工作。

从“忧居”到“优居”的转变，概括了“原拆原建”带来的根本性变化。

政策推进，全国多地试点开花

政策层面，原拆原建已从地方探索逐步上升为全国性城市更新战略。2025年，多地密集出台相关政策并落地试点项目。

10月21日，内蒙古自治区在包头市召开城镇老旧住房自主更新工作现场会，强调要“探索城镇老旧住房自主更新、原拆原建新路径”。

同日，辽宁自然资源厅与住建厅联合印发《老旧住房自主更新工作指南（试行）》，明确构建“居民自愿、政府引导、企业实施”的自主更新模式。

广州的“黉桥·小石集”危旧房连片改造项目则于10月23日宣布全面完工。

该项目对17栋上世纪60-80年代的C、D级危房采用“原拆原建”方式进行改造，成为中心城区高密度社区危旧房自主更新的成功案例。

钱从哪来？资金筹措的多元突破

资金问题一直是原拆原建的核心挑战，各地正在探索多元化的资金筹措机制。

辽宁的《指南》构建了“业主出一点、政府补一点、企业投一点”的多元资金筹措机制。

包头市的项目则通过推行“政府补助、政策支持、企业让利、居民自筹”的多元化协同机制，有效破解资金筹措等难题。

广州小石集项目创新性地动员多方出资，引导权属单位北秀公司主动发挥国企担当，出资改造所有公房并负责后续运营，同时说服私房业主出资改造。

这种模式打破了居民“拆迁致富”的传统思维，转向共建共享的新理念。

技术革新，模块化建造破解老城更新难题

技术创新为原拆原建提供了新的解决方案。

广州小石集项目首次将BMC钢结构模块化建造技术应用于危旧房“原拆原建”，共装配56个模块。

这种技术通过创新应用竖向主体结构预制构件、集成厨卫单元模块、装配化装修等新技术，实现主体建筑构件厂内批量制造、现场组合安装。

与传统建造方式相比，工期缩短约60%，同时减少了施工噪音、扬尘及建筑废料垃圾对周边环境的影响。

此外，建筑顶层安装的光伏组件每年可发电1.24万度，减少二氧化碳排放约1.2吨/年，实现从“传统耗电”到“清洁产电”的能源结构转型。

居民共识，更新过程中的最大挑战

居民意愿的统一是原拆原建项目成功的关键，也是最棘手的难题。

老旧小区产权复杂，既有公房又有私房，还夹杂着各种历史遗留问题，如何让所有业主达成共识是一大挑战。

广州小石集项目的经验是“争取最大共识”——改造过程从意愿征询到项目启动、改造实施的全过程充分尊重居民意愿。

多方了解居民诉求、多轮征求居民意见，耐心解读政策化解群众顾虑，积极协调解决居民实际困难，最终得到群众的理解支持。

对于私房业主，属地街道指定业主熟悉、信赖的街道干部、社区同志“包户”跟进，以情感人、以理服人，顺利完成全部私房业主签约。

哪些老房子有望原拆原建？

并非所有老房子都具备原拆原建的条件，从各地实践看，优先考虑的是危险房屋和具有改造迫切性的住宅。

广州小石集项目的房屋多为C、D级危险房屋或砖木、砖混结构，且房屋内无独立成套的厨房和厕所，是典型的危旧房，具有非常强烈的改造迫切性。

从产权关系看，产权相对清晰、居民意愿高度统一的小区更容易推进。

此外，居民经济条件也是重要考量因素——居民需承担部分改建费用，经济条件较好的小区更易推动项目落地。

未来展望：从“拆改留”到“留改拆”

中央城市工作会议指出，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

城市更新作为城市发展的重要抓手，其模式也在不断演变。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，2024年9月26日召开的中央政治局会议，提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要“严控增量、优化存量、提高质量”。

这“三量”要求是新阶段住房供给侧管理的基调。

未来，原拆原建很可能不再是单一的物理空间更新，而是与社区功能完善、公共服务提升、绿色建筑等技术应用相结合。

如广州小石集项目在首层增设约250㎡公共服务空间，完善社区配套设施，满足老龄人口和临近学校学生的需求。

走在广州小石集改造后的街区，红砖灰瓦间点缀着岭南元素，居民在社区共享空间里闲聊，孩子们在中心庭院玩耍。这里不再是简单的住宅区，而是一个充满活力的生活共同体。

原拆原建不只是砖瓦的重垒，更是社区肌理与城市记忆的延续。它打破了“拆迁-搬迁”的传统模式，让居民在熟悉的环境中迎接新生。

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