9 月开始，房地产救市又要升级了，这次房价会止跌上涨吗？

自 2024 年 9 月底以来，国家对房地产政策基调从促进止跌回稳，逐步转变为推动、巩固、更大力度推动，直至采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳，这一系列转变释放出强烈的稳房价信号。进入 2025 年，金融监督总局、央行、财政部、住建部等多部门频繁发声，力推房地产市场止跌回稳。6 月 13 日，国常会明确部署更大力度推动房地产市场止跌回稳，并将时间窗口锚定在 2025 年 7 月，要求对全国已供土地和在建项目全面摸底，优化现有政策系统性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险。

如今，2025 年 9 月已至，在这新一轮救市升级的背景下，房价是否会止跌上涨，成为市场关注的焦点。

国务院总理李强8月18日主持召开国务院第九次全体会议，深入学习贯彻习近平总书记关于当前经济形势和经济工作的重要讲话精神，强调要切实把思想和行动统一到党中央对形势的科学判断和决策部署上来，巩固拓展经济回升向好势头，努力完成全年经济社会发展目标任务。

总理着重强调了采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势的重要性。这一指示犹如一颗定心丸，为当前房地产市场的发展注入了一剂强心针，也引发了各界对房地产市场未来走向的广泛关注和深入思考。

救市政策持续加码​

2025 年以来，房地产救市政策呈现出全方位、多层次的特点。在金融政策方面，央行多次降准降息，释放流动性，降低企业融资成本，同时鼓励金融机构加大对房地产企业的信贷支持。例如，部分银行对优质房地产企业的开发贷款额度有所增加，审批速度也明显加快。在信贷政策上，首套房贷利率不断下行，目前已降至 3.2% 左右，部分城市甚至更低；首付比例也大幅降低，最低可达 15%。这些政策的实施，旨在降低购房者的购房成本，刺激购房需求。​

在土地政策方面，各地积极探索土地出让新模式，如探索净地出让、混合供地、盘活存量等，以提高土地利用效率，增加有效供给。一些城市还适当降低了土地出让门槛，吸引更多企业参与土地竞拍。在税收政策方面，部分地区出台了购房契税减免、增值税减免等政策，以减轻购房者的负担。​

此外，城市更新成为新一轮房地产刺激的重要方向。2025 年 5 月 20 日，五部门提出将通过国家补助资金、国家预算内投资、超长期特别国债、增发国债、税费优惠、信贷、金融产品（不动产投资信托基金 (REITs)、资产证券化产品、公司信用类债券）等多元渠道支持城市更新。货币化政策也在加快审批、落地，包括专项借款、专项贷款、专项基金、专项债券、国家补助和预算内投资、超长特别国债、增发国债、PSL、不动产投资信托基金、资产证券化产品、公司信用类债券等。​

房价走势现状分析​

中指研究院 2025 年三季度报告显示，全国百城新房均价连续 18 个月环比下跌，虽然部分城市已启动 “限购松绑 + 利率下调” 组合政策，但房价下跌趋势仍未得到有效遏制。7 月份，全国新建商品房销售额为 5325 亿元，6 月份为 10150 亿元，市场销售情况不容乐观。一线城市的二手房价也出现下跌，房地产新开工面积低于新建商品房销售面积，新房价格下跌。​

不过，也有一些积极的信号。部分城市的库存去化周期有所缩短，例如杭州、成都等人口净流入城市，2025 年库存去化周期已降至 14 个月，处于合理区间。同时，一些城市的优质地块溢价率有所回升，如北京、上海等超一线城市，2025 年常住人口仍保持 2% 左右的年均增长，优质地块溢价率回升至 8.5%（2024 年为 3.2%）。​

房价止跌上涨面临的挑战​

居民杠杆率高企​

当前，我国居民杠杆率已达 63.5%，与 2008 年的 20%、2015 年的 40% 相比，有了大幅提升。过高的居民杠杆率使得居民债务空间饱和，“政策刺激→购房能力提升” 的传导链条断裂。尽管房贷利率和首付比例下降，但居民购房能力并未如预期般显著提升。数据显示，政策刺激后，重点城市成交量仅环比增长 12%，远低于 2008 年、2015 年同期的 45%、38% 的增幅。​

人口因素制约​

我国常住人口城镇化率在 2025 年达 68.7%，较 2015 年提升了 8.3 个百分点，但年均新增城镇人口降至 1100 万（2015 年为 2200 万）。中指研究院测算，人口红利消退使房地产年度刚需规模减少 30%。人口增长放缓、老龄化加剧以及人口流动的区域分化，都对房地产市场的需求产生了深远影响。尤其是在一些三四线城市，人口外流严重，住房需求持续萎缩。​

库存压力较大​

在部分三四线城市，库存去化周期超 36 个月，存在严重的住房过剩问题。即使在政策刺激下，这些城市的房价仍可能面临下跌压力。而高库存不仅占用了大量资金，也增加了企业的运营成本，制约了房地产市场的健康发展。​

经济增速放缓与居民收入增长乏力​

当前经济增速放缓，居民收入增长面临压力，这使得居民购房意愿和能力受到抑制。在经济前景不明朗的情况下，居民更倾向于储蓄，而非消费和投资。房地产作为大额消费和投资品，其市场需求受到经济环境的影响较大。​

房价止跌上涨的可能性分析​

政策效应的逐步显现​

尽管当前政策效果尚未完全达到预期，但随着各项政策的持续推进和落实，其效应将逐步显现。例如，限购政策的放松、房贷利率的降低等政策，会在一定程度上刺激购房需求。特别是在一些热点城市，如北京 8 月 8 日发布的楼市新政，对五环外购房政策进行了重大调整，为购房者提供了更多的选择空间，释放出百万级的购买力。预计 9 月份，上海、广州、深圳等其他一线城市也将陆续跟进，出台差异化的松绑政策。这些政策的实施，有望在短期内刺激购房需求的释放，提升市场的交易活跃度。​

城市更新带来的机遇​

城市更新将为房地产市场带来新的发展机遇。通过城中村和危旧房改造，可以改善居民的居住条件，增加住房需求。同时，城市更新还可以带动相关产业的发展，促进经济增长，提高居民收入水平，从而间接刺激房地产市场。例如，一些城市在城市更新过程中，通过建设配套设施，提升了区域的居住品质和吸引力，吸引了更多购房者。​

优质地段和产品的抗跌性​

在市场调整过程中，优质地段和高品质产品往往具有较强的抗跌性。例如，北京、上海等超一线城市的核心地段，由于土地资源稀缺，配套设施完善，房价相对较为稳定。同时，一些注重产品品质和服务的房地产企业，其开发的项目也更容易受到市场青睐。随着消费者购房观念的逐渐成熟，对居住品质的要求不断提高，优质地段和产品的优势将更加明显。​

资金流向的变化​

尽管当前央行新增的 “保交楼专项借款” 大部分用于烂尾项目复工，但随着市场风险的逐步化解，资金流向商品房市场的比例有望增加。同时，金融机构对房地产市场的信心也在逐渐恢复，未来可能会加大对房地产企业和购房者的支持力度。​

不同城市房价走势分化​

核心城市：温和回升但难超 2021 年峰值​

北京、上海等超一线城市，由于人口持续流入，城市资源丰富，对房地产的需求较为稳定。预计 2026 - 2027 年，这些城市房价年均涨幅约 3% - 5%，但受限于 “房住不炒” 调控政策，难以突破 2021 年高点。例如，上海浦东当前均价 8.2 万 /㎡，2027 年或升至 9 万 /㎡，但距 2021 年的 9.5 万仍有差距。​

强二线城市：触底反弹但分化加剧​

杭州、成都等人口净流入的强二线城市，市场需求相对旺盛，库存去化周期已降至合理区间。若 2026 年政策持续，房价或上涨 5% - 8%。但城市内部不同区域的房价走势将出现分化，产业集中区涨幅可达 10%，而远郊板块或维持零增长。​

三四线城市：救市难改下跌惯性​

对于常住人口持续外流的三四线城市，住房过剩和需求萎缩的问题较为严重。即使有政策刺激，2026 - 2027 年房价仍可能下跌 5% - 10%。救市政策只能延缓调整速度，无法逆转市场趋势。​

总结与展望​

2025 年 9 月开始的房地产救市升级，虽然为市场带来了诸多积极因素，但房价止跌上涨仍面临诸多挑战。政策效应的发挥需要时间，居民杠杆率、人口因素、库存压力以及经济环境等问题也需要逐步解决。不同城市由于自身特点不同，房价走势将出现明显分化。核心城市和强二线城市的部分区域，房价有望在政策刺激下逐步企稳回升；而三四线城市则需要通过产业升级、人口吸引等方式，从根本上解决住房供需失衡的问题。​

未来，房地产市场将逐渐回归居住属性，实现平稳健康发展。购房者应根据自身需求和经济实力，理性选择购房时机和区域。对于刚需购房者来说，当前首付比例低、房贷利率低，是购房的有利时机；对于改善型购房者，则应关注市场上的优质房源，选择合适的时机进行置换。房地产企业也应顺应市场变化，注重产品品质和服务提升，积极参与城市更新和保障性住房建设，实现可持续发展。