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前言

当年曹德旺谈到房地产的未来时，被不少人嘲笑，可现在回头看，他反而是看得最清楚的那位！

现在二三十层的高层住宅问题越来越多，二手房数量占比不断上升，价格也低到让人心里没底。

为什么高层越来越没人喜欢？这些房子最后会走向什么结局？不少人已经开始担心答案。

从“资产神话”到“隐形负债”

站在2025年回头看，曾经无数人沉浸在“买房就发财”的幻梦中，但曹德旺早就摸出了商业规律：房子一旦脱离居住属性，只靠下一任接盘维持价值，就不是资产，而是一堆等待折旧的建筑材料。

很多人买房只盯着房产证上的名字，盯着行情和单价，却很少有人认真算过“持有成本”。

尤其是高层住宅，最可怕的不是房价不上涨，而是那铺天盖地的维护费用像潮水一样涌来。

电梯的寿命一般15年，换一部就要几十万甚至上百万，两梯四户的楼一旦动工，分摊费用足以把邻里关系撕个粉碎。

武汉洪山区2008年建的小区，就因为更换钢丝绳要28万，88户业主扯皮整整三个月，少数人不肯出钱，结果整栋楼的人被迫体验漫长的爬楼生活。

这些矛盾不是偶然，而是高层建筑天然结构带来的：外墙、电梯、消防、水压系统、管道，这些东西年年老化，维修基金早用完，大家还要自己掏钱。

问题是，钱可以凑，人心却很难凑，有人常住愿意出钱，有人出租不当回事，还有人干脆不住直接拒交，扯皮成本比维修成本还高。

一旦维修失败，房子从“资产”变成“负债”，不仅带来钱的压力，还会带来生活质量下降、邻里矛盾升级、情绪长期积压等问题。

过去大家觉得买房就是买稳定，买未来，现在才发现，高层住宅真正的压力不是买进那一刻，而是几十年持续不断的后续成本。

“住得高看得远”？

刚开始，高层住得高意味着视野好、离尘嚣远、生活体面，开发商用“天际线”“全景视野”轻松俘获一批中产家庭。

但新鲜劲过去，居住体验迅速跳水，最先让人肉疼的是公摊面积，北京某28层小区，100平米的大户型，关上门实际能用的只有72平米，近三成面积花钱买来，却不能使用，还得持续付物业费保养，这是从签合同那一刻开始就确定的亏。

更严重的是，多数高层为了追求利润最大化，容积率极高，楼间距缩水，中低层常年见不到太阳，一些社区已经出现维生素D缺乏比例上升的情况。

阳光这种最基本的“居住要素”，在高楼森林里成了奢侈品，更致命的是，一旦发生火灾、电梯故障等极端情况，高层住宅立刻暴露“垂直困境”。

消防云梯多数够不到20层以上，电梯停运，行动不便者、老人、孩子就成了被困在高处的弱势人群，整个楼像被切断能源的机器瞬间瘫痪。

电梯从便捷工具变成“命门”，物业修不起、业主扯不清，就会出现“单双号限行”“高峰排队半小时”甚至长期瘫痪的尴尬。

随着居住体验下降，社区生态开始恶化，有能力的住户搬走，留下的多是不愿搬或搬不起的人，物业费收不上来，公共设施坏了没人修，环境变差，住户结构再恶化，形成恶性循环。

以前那些“高端小区”，最终可能走向管理混乱、安全堪忧、沟通困难的“垂直治理孤岛”。

住户从曾经的城市精英，变成被高层建筑困住的普通人。

这里不再是梦想的居所，而是随时可能掉价、带来麻烦和开销的庞大钢筋盒子。

高层从“投资标配”变“不敢接盘”

这几年二手房市场的成交情况已经证明，高层住宅的流动性正在快速恶化，以前是“有房就好”，现在是“有房还得好”，没人愿意花几百万买个长期维护压力更大的房子。

贝壳在15个大城市的统计显示，超过七成购房者明确提出“不超过18层”，这说明买房逻辑已经彻底变化。

现在买房的人怕：怕电梯坏了要自己爬楼，怕邻里凑不齐钱维修，怕以后想卖没人愿意接盘，一线城市也开始用政策踩刹车。

北京、深圳等地已经多年不批准超高层住宅，县城层面也明确提出“新建住宅以六层为主，严控大面积高层”。

更扎心的是，高层住宅还存在最后一个“绝望缺口”：拆不动。

过去只有三层六层，拆掉盖三十层，利润足够覆盖成本，还能让住户赔偿拿到手软，但现在一栋三十层楼，如果想靠拆再赚钱，就得盖六十层甚至更多，市场消化不了。

高层拆除成本极高：爆破危险、垃圾量巨大、几百户赔偿天价、施工周期漫长，没有开发商愿意接这单亏本买卖。

这意味着，一旦进入衰退周期，就只能继续老下去：外墙脱落、管道锈蚀、电梯限行、物业瘫痪，将来极有可能形成“垂直贫民窟”，哪怕身处城市核心地段也无法逆转。

市场的投票已经明确：过去靠接盘维持升值的时代结束了，房子最终要回到最朴素的定义：能不能住得舒服，能不能长期保值，不要成为压在自己身上的钢筋负担。

生活的尊严，不应该被坏电梯夺走，也不该被永远还不完的维修账单拖垮。

房子回归居住，才是普通人真正的底气。

参考信源

中国网教育

中国质量万里行

澎湃新闻