海南封关对楼市的影响？

近期媒体竞相报道海南自贸区12月即将封关，很多人好奇“海南封关”对于海南的楼市会产生何种影响？同策研究院联席院长宋红卫认为，解答这个问题需要理解“海南封关”的四重语境：

第一重：什么是“海南封关”？意思是指在海南全岛建立一个由海关监管的“境内关外”区域，在这个区域内可以自由享受零关税政策和其他低税负担政策。“海南封关”政策最早是2020年国务院颁发了总体方案，从2023年开始启动封关的准备，今年7月发改委相关领导在新闻发布会上公布2025年12月18号正式封关。

第二重：“海南封关”之后如何运作？封关之后，海外进口的商品、大型机器设备等产品，除负面清单外，约74%的产品名录实行零关税。但是岛内产品如果要进入内地需要接受海关监管需要交税，而在海南岛内进行投资交易都不设限。

第三重：“海南封关”之后利好哪几类人群？一是在岛内生活和工作的人群，因为74%的进口产品名录实行零关税，也就是在当地购买高档化妆品、名牌包包、进口汽车会更加便宜。二是利好去海南投资的企业，在海南开公司税率比较低，封关之后企业所得税率最高不超过15%，明显低于内地25%，也低于香港16.5%的税率，并且进口设备、原材料、交通工具等也实行零关税，可以降低企业采购成本；三是利好流入人口和人才，封关之后人才的个人所得税最高只需缴15%，明显低于内地最高档45%的税率，留存收入会更多，且高端人才对接国际资源，也会有更多的就业机会。四是利好海南旅游业，封关后海南进口商品价格会显著降低，游客能够以更便宜的价格购买到免税化妆品、奢侈品、母婴用品等产品。总体来看，封关之后，海南的整体投资环境、营商环境包括对于人才的吸引力都在提高。

第四重：“海南封关”对楼市有哪些影响？未来海南有三类主体会增加，一是企业，目前已经有很多制造业大厂进入海南投资建厂，并且海南的招商引资已经在海外进行推广，未来也会有大量的外资企业进入到海南；二是人才或者贸易服务的人员会流入海南；三是旅游或者度假型的人群会增加。这三类主体的增加，对于未来海南房地产市场需求及租赁市场的需求会有明显增长。从今年海南三季度的数据来看，就已经出现了升温迹象，三季度海南全省的房价比去年同期每平米上涨1000块左右，结构性升温更明显，尤其是像三亚、海口、陵水这些区域。

因此，在这四重语境下长期来看，“海南封关”对于海南楼市是一个持续性的利好。