财政部、住建部放大招！买房、换房都有新信号，刚需改善党必看

站在“十四五”收官与“十五五”开局的历史交汇点，房地产市场正处于深度调整的关键转型期。近期，财政部与住建部密集释放政策信号，从住房交易增值税率下调到公积金利率创历史新低，从存量房去库存到“好房子”标准推行，一系列组合拳精准指向刚需与改善型住房需求，为市场注入强心剂的同时，也重塑着行业发展逻辑。对于千万购房者而言，读懂这波政策红利的核心内涵，把握市场调整中的置业机遇，成为当下的关键课题。

政策组合拳精准发力，构建供需协同治理新格局。与以往短期调控不同，此次财政部与住建部的政策部署呈现出“系统性、长效化、精准化”的鲜明特征，标志着房地产调控已从“止跌托底”转向“稳定发展”的新阶段。在交易环节，财政部联合税务总局发布重磅公告，自2026年1月1日起，将个人购买不足2年住房对外销售的增值税率从5%大幅下调至3%，同时将北上广深纳入满2年住房销售免征增值税范围，实现全国政策普惠化。北京国家会计学院副院长李旭红指出，这一调整不仅大幅降低短期交易税负，更打破了区域政策壁垒，能有效激发存量房市场流动性，为“卖旧买新”的改善需求释放创造有利条件。

在需求端支撑上，公积金制度改革成为核心抓手。2026年1月1日起，全国公积金贷款利率正式落地历史低位，首套5年以上利率降至2.6%，二套降至3.075%，存量贷款自动重定价，新增贷款同步享惠，实现政策红利全覆盖。从实际减负效果来看，首套公积金贷款100万元、期限30年，等额本息月供可减少132.17元，30年总利息节省超4.7万元；若贷款200万元，总利息节省近20万元，相当于普通家庭数月生活费。叠加多地同步优化的公积金贷款额度政策——北京首套房公积金贷款最高额度提升至140万元，上海夫妻双方共同贷款最高可达120万元，长三角区域实现公积金异地贷款“一网通办”，政策合力显著降低了购房门槛。

供给端的结构性优化同样值得关注。住建部在全国住房城乡建设工作会议中明确，2026年将全面实施“以人定房、以房定地”机制，严控新增住宅用地供应，从源头遏制过剩供给。针对不同城市库存差异，赋予地方更大调控自主权：三四线高库存城市重点通过收购存量商品房转化为保障性住房、安置房，实现“去库存”与“补保障”双重突破；一二线城市则聚焦“好房子”建设，推行绿色、智能、适老化的全生命周期标准，推动住房从“有房住”向“住好房”转型。这种差异化供给策略，精准匹配了不同区域的市场需求，为刚需与改善群体提供了更多优质选择。

政策红利直达市场主体，刚需与改善群体成最大受益方。对于刚需群体而言，此次政策组合拳直接破解了“购房成本高、贷款门槛高”的双重困境。一方面，公积金利率降至2.6%的历史低位，叠加首套房商贷利率普遍降至3.5%-4%的水平，综合融资成本显著降低。以刚步入社会的年轻人为例，60万元30年期公积金贷款月供仅2397元，甚至低于部分城市核心区域房租，让“安居梦”触手可及。另一方面，交易环节税费降低与限制性措施清理，进一步减少了购房附加成本，不少城市推出的购房补贴政策更是锦上添花，让刚需“上车”时机更加友好。

改善型群体则迎来“卖旧买新”的黄金窗口期。此次增值税政策调整对存量房交易的激活作用尤为明显，满2年住房销售免征增值税政策全国统一，加之不足2年住房交易税率下调，大幅降低了换房成本。同时，二套房公积金利率同步下调，配合二套商转公、贷款额度提升等政策，有效缓解了改善换房的资金压力。北京家庭若通过公积金贷款150万元置换改善房，期限20年，月供可少还370元，20年总利息节省8.9万元。市场反馈已印证政策效能，杭州公积金中心数据显示，2026年1月上旬贷款申请量同比增长40%，其中改善型需求占比显著提升，不少家庭在出售旧房后，纷纷转向品质更优的新建商品房，形成“以旧带新”的良性循环。

市场格局加速分化，理性置业需把握核心逻辑。值得注意的是，此次政策支持并非推动市场全域普涨，而是引导房地产市场向“核心坚挺、外围承压”的结构性格局演进。从区域来看，一线城市核心区凭借人口持续流入与改善需求支撑，去化周期仅12个月，房价保持韧性；强二线城市核心区稳中微调，近郊板块仍有波动；三四线城市去化周期普遍超30个月，市场压力较大。从产品来看，140平米以上大户型、绿色智慧住宅、完整社区项目更受青睐，而高周转、低品质的刚需产品逐步被市场淘汰。

对于刚需群体，建议把握政策宽松窗口期，优先选择“地铁+学区+配套”成熟的核心城区刚需盘，避开一二线远郊“睡城”等配套兑现慢、流通性差的区域，同时合理控制负债，避免月供超家庭收入30%陷入断供风险。改善型群体应聚焦“好房子”标准，关注户型设计、绿色节能、社区配套等核心指标，选择品牌房企开发的优质资产，借助“卖旧买新”政策红利优化居住品质。投资客则需全面退场，当前市场已彻底告别“闭眼买房都赚钱”的时代，唯有核心城市核心资产仍具保值属性，三四线城市投资需警惕库存高企带来的资产缩水风险。

展望2026年，随着财政部与住建部各项政策的落地见效，房地产市场将逐步形成“需求合理释放、供给优质适配、风险有效防控”的良性发展格局。此次政策调整并非短期刺激，而是行业从“增量扩张”向“存量优化”转型的必然选择，是政策引导下市场回归居住本质的关键一步。对于购房者而言，摒弃投机心态、坚守理性决策，方能在市场变局中实现自身权益的保障；对于行业而言，这场转型将推动资源向优质区域、优质产品集中，为房地产高质量发展奠定坚实基础。在“房住不炒”的长期定位下，更多民生导向的政策红利还将持续释放，让“安居中国”的美好愿景照进更多家庭。