花300多万买了套“白蚁房” 原房主拒不退房，案子一波三折

在全球二手房交易领域，信息不对称引发的质量纠纷屡见不鲜，尤其当房屋隐藏隐患涉及结构安全时，往往会让购房者陷入漫长的维权困境。近日，中国江苏省泰州市一起二手房交易纠纷案件的落幕，为这类问题的解决提供了重要参考 —— 购房者李女士花费 300 余万元购置的房屋，在装修时发现存在严重白蚁隐患，原房主拒绝退房，案件历经一审、二审败诉后，最终在泰州市中级人民法院的再审程序中迎来逆转，李女士的合法权益得以维护。

一、购房签约：190 平自建楼看似 “完美”，承诺背后藏隐患

三年前，泰州市民李女士为改善家庭居住条件，通过当地一家房产中介开启了二手房筛选之路。经过近一个月的对比，中介向她推荐了一套位于城区成熟地段的自建楼房，房屋建筑面积达 190 余平方米，外墙采用米白色瓷砖装饰，院落内种植着两棵桂花树，从外观来看保养得当。更吸引李女士的是，房屋周边 500 米范围内分布着重点小学、大型超市和社区医院，生活配套十分完善，完全符合她对理想居所的期待。

首次看房当天，原房主张先生提前在房屋门口等候，热情地带领李女士逐间参观。走进主卧，张先生指着墙面精致的石膏线条说：“这套房子我住了快十年，平时爱惜得很，你看这墙面，从来没有过渗水情况，水电管道去年还请专业师傅全面检修过，不管是日常居住还是后续装修，都不用费心。” 李女士弯腰用手指敲击地面瓷砖，没有听到空鼓的声响；走到厨房，她打开水龙头，清澈的水流迅速涌出，水管连接处也没有出现漏水痕迹。此时，陪同的中介人员凑上前来补充：“李女士，这套房子在咱们片区性价比真的很高，张先生是因为要置换更大的房子才忍痛出售，最近还有两三位客户也在关注，您要是觉得满意，可得抓紧时间敲定，不然很可能就被别人抢走了。”

尽管房屋的整体状况让李女士十分心动，但考虑到房龄较长，她对潜在的隐藏问题仍有顾虑。在客厅的米色布艺沙发上坐下后，她看向张先生问道：“这房子已经使用这么多年，会不会存在白蚁、墙体内部开裂这类平时看不到的问题？” 张先生立刻从沙发上站起身，伸出手掌用力拍了拍身旁的深色木质电视柜，发出清脆的声响：“你尽管放心，我住这么多年，从来没见过白蚁的影子，家里这些木质家具也都好好的，要是真有这类问题，我肯定不会瞒着你，这是做生意的本分。” 中介人员也随即从公文包里拿出一份打印好的《房屋基本情况说明》，指着其中一条 “房屋无重大质量问题” 的条款说：“我们后续会全程陪同您进行正式验房，验房时会重点检查水电、墙体结构这些关键部分，一旦发现问题，会第一时间跟您和房主沟通，绝对不会让您吃亏。”

在张先生的口头承诺与中介的专业保证下，李女士心中的顾虑逐渐消散。一周后，她与张先生在中介公司签订了《房屋买卖合同》，按照合同约定，她先支付了 100 万元定金，在办理过户手续当天支付了 180 万元首付款，剩余 22 万元在房屋交接时付清，三次付款总计 302 万元。此外，她还向中介公司缴纳了 6.04 万元的中介费，并承担了房屋过户过程中产生的契税、个人所得税等共计 12.3 万元的税费。拿到房屋产权证的那一刻，李女士满心欢喜，立刻联系了装修公司，计划三个月内完成装修，年底前全家搬入新房。

二、装修惊魂：拆除施工现白蚁，房主中介双双推诿

与装修公司签订合同后的第三天，装修工人按照既定计划进场施工，首要任务是拆除房屋内原有装修构件，为后续装修打下基础。上午 9 点左右，两名工人手持电钻对客厅背景墙的木质装饰板进行拆除，电钻启动后不久，工人突然发现，随着装饰板的松动，大量浅褐色粉末从板材缝隙中掉落。其中一位有着二十余年装修经验的工长立刻让工人停止施工，他蹲下身，用手指轻轻拨开粉末，赫然看到数十只体型细小的白色虫子在木板缝隙中快速爬行。“不好，这是白蚁！” 工长语气急促地说道，随即拿出手机给李女士打电话，让她尽快赶到现场。

半小时后，李女士匆忙赶到房屋内，工长正用螺丝刀小心翼翼地撬开更多木质装饰板。李女士蹲在地上，目光紧紧盯着被拆开的墙面：背景墙内部的木质龙骨已被啃噬得千疮百孔，密集的孔洞中不断有粉末掉落；客厅的木质吊顶拆开后，里面不仅有白蚁活动的痕迹，还能看到成片的白蚁巢穴和棕黄色排泄物；就连卧室里定制的木质衣柜，打开柜体后，内部板材也已被蛀空，用手轻轻一按，板材就出现了凹陷。更让她心惊的是，部分连接墙体的木质承重构件内部也存在白蚁蛀蚀痕迹，用手晃动时能感觉到明显的松动，存在严重的安全隐患。李女士立刻拿出手机，从不同角度拍摄照片和视频，镜头下，白蚁在蛀空的木板间来回穿梭，粉末不断从缝隙中滑落，曾经在她眼中 “完美” 的房屋，此刻俨然成了白蚁的 “聚集地”。

当天下午 2 点，李女士第一时间拨打了张先生的电话，电话接通后，她的声音因着急而有些颤抖：“张先生，我今天让装修工人来拆旧，结果发现房子里到处都是白蚁，木质结构都被蛀空了，这么严重的问题，你卖房的时候怎么一点都没告诉我？” 电话那头的张先生语气充满惊讶：“不可能啊，我在这住了快十年，从来没发现过白蚁，会不会是你们装修工人施工的时候，从外面把白蚁带进来的？” 李女士听到这话，情绪瞬间激动起来：“工人刚拆了一块装饰板就发现了大量白蚁，而且巢穴都已经成型，这明显是存在很多年的问题，你就是故意隐瞒！” 双方在电话中激烈争执了近 20 分钟，最后张先生以 “我还有事要忙，不清楚情况” 为由挂断了电话，之后无论李女士再怎么拨打，张先生都不再接听。

无法联系上张先生，李女士只能带着拍摄的照片和视频，前往中介公司寻求帮助。中介门店的负责人看过材料后，表情严肃地说：“李女士，我们中介的职责只是为买卖双方提供房源信息，协助你们签订合同，房屋质量问题并不在我们的服务范围内。而且在签约前，我们也提醒过你要进行专业验房，是你自己没有提出需求，现在出现白蚁问题，责任不在我们这边。” 李女士试图解释，自己是基于对中介和房主的信任才没有额外委托验房，但中介负责人始终坚持不承担任何责任，只表示可以帮忙联系张先生协调。然而，中介多次联系后，张先生要么拒绝接听电话，要么表示 “没时间”，始终不愿露面协商。

在与张先生和中介沟通均无结果的情况下，李女士意识到，想要维护自己的合法权益，只能通过法律途径解决。她整理好购房合同、付款凭证、白蚁现场的照片和视频、装修工人的书面证言以及与张先生、中介的沟通录音等材料，在律师的协助下，向泰州市某基层人民法院提起诉讼，请求法院撤销她与张先生签订的《房屋买卖合同》，判令张先生返还 302 万元购房款，并赔偿她已支付的中介费、过户费等共计 18.34 万元，同时将中介公司列为共同被告，要求其承担连带赔偿责任。

三、诉讼困境：一二审均因 “证据不足” 败诉，维权之路遇阻

一审法院开庭审理当天，法庭内座无虚席，案件的核心争议焦点集中在 “张先生在出售房屋时，是否明知房屋存在白蚁隐患并故意隐瞒”。庭审过程中，李女士的代理律师首先向法庭提交了一系列证据：房屋内白蚁活动的照片和视频、装修工长及工人的书面证言、李女士与张先生的通话录音、购房合同及付款凭证等。在质证环节，律师指出：“从房屋内白蚁的数量、巢穴规模以及木质结构的损坏程度来看，白蚁危害绝非短期内形成，至少已持续数年。张先生作为房屋的长期居住者，日常居住过程中不可能对如此严重的隐患毫无察觉，他在卖房时故意隐瞒这一关键信息，已构成法律意义上的欺诈，严重侵害了李女士的合法权益。”

面对指控，张先生的代理律师随即进行反驳：“我的当事人在居住期间，一直对房屋进行妥善维护，定期清洁、检修，从未发现过白蚁踪迹。若房屋真的存在白蚁问题，我的当事人自身的财产也会受到损害，他没有任何理由隐瞒这一情况。李女士提交的证据仅能证明房屋当前存在白蚁隐患，但无法直接证明我的当事人在出售房屋时已知晓该情况，更不能排除白蚁问题是在房屋交付后，因李女士保管不当或装修施工引入的可能性，因此不能认定我的当事人构成欺诈。” 中介公司的代理律师也补充道：“中介公司已严格按照行业规范履行职责，在提供房源信息时如实告知房屋基本情况，签约前也提醒李女士进行专业验房，中介不存在任何过错，不应承担赔偿责任。”

一审法院经过审理后认为，根据我国民事诉讼法中 “谁主张，谁举证” 的基本原则，李女士主张张先生存在欺诈行为，就必须提供充分、有效的证据，证明张先生在签订《房屋买卖合同》时，明知房屋存在白蚁隐患却故意隐瞒。但从李女士提交的现有证据来看，仅能证实房屋当前存在白蚁问题，无法形成完整的证据链，直接证明张先生在卖房时已知晓该情况，也不能完全排除白蚁问题在房屋交付后出现的可能性。因此，一审法院认定李女士的诉讼请求缺乏事实依据，判决驳回其全部诉讼请求。

收到一审判决书的那一刻，李女士心情沉重，但她并未放弃。她坚信自己的权益受到了侵害，认为法院未能充分考虑白蚁危害的长期性和隐蔽性特征，于是在律师的建议下，决定向上一级法院提起上诉。为了增加胜诉概率，李女士聘请了更具经验的律师团队，在二审开庭前，律师团队协助她补充收集了新的证据 —— 小区其他三位住户的书面证言，证实该小区在过去五年内曾多次出现白蚁活动情况，部分住户还曾请专业机构进行过白蚁消杀。

二审法院开庭审理时，李女士的代理律师结合新证据提出：“白蚁危害具有极强的隐蔽性和长期性，根据专业机构的初步判断，案涉房屋的白蚁活动至少已持续五年以上。该小区此前也多次出现白蚁问题，张先生作为小区住户，不可能对此一无所知。此外，张先生在卖房时主动向李女士承诺房屋无质量问题，这一承诺与房屋实际情况严重不符，进一步说明他存在故意隐瞒的主观故意，应当认定为欺诈。” 但张先生的代理律师仍以 “证据不足” 为由进行抗辩，认为小区其他住户的证言仅能证明小区存在白蚁活动的可能性，与案涉房屋无直接关联，无法证明张先生已知晓房屋内的白蚁隐患。

二审法院审理后认为，李女士补充的证据虽然能够证实小区曾出现白蚁问题，但无法直接关联到案涉房屋，也不能证明张先生在出售房屋时已知晓房屋内的白蚁隐患，现有证据仍不足以形成完整的证据链，证明张先生构成欺诈。因此，二审法院作出终审判决，维持一审判决结果。接连两次败诉，让李女士承受了巨大的经济压力和精神压力 ——302 万元的购房款几乎是她和丈夫多年的积蓄，而房屋因白蚁隐患无法居住，还需承担后续的维护费用。但即便如此，李女士仍没有放弃维权的念头，在律师的分析和建议下，她决定向泰州市中级人民法院申请再审。

四、再审逆转：“重大误解” 成关键，法院改判维护权益

在申请再审的过程中，李女士的律师团队意识到，想要以 “欺诈” 为由胜诉难度较大，必须调整诉讼思路。于是，律师建议李女士委托专业机构对房屋白蚁危害情况进行检测，并出具权威的鉴定报告，以此作为再审的关键证据。随后，李女士委托江苏省白蚁防治研究所对房屋进行专业检测，同时聘请第三方房屋质量鉴定机构对房屋结构安全性进行评估。

江苏省白蚁防治研究所经过现场勘查和技术分析，出具了《白蚁危害情况咨询意见》，其中明确指出：案涉房屋内的白蚁种类为台湾乳白蚁，该种类白蚁具有繁殖速度快、破坏力强的特点，房屋内已形成稳定的蚁巢种群，根据蚁巢规模、木质构件损坏程度及白蚁活动痕迹判断，白蚁危害时间至少已持续 6 年以上，且已对房屋的木质承重构件造成结构性损坏，影响房屋整体结构稳定性。第三方房屋质量鉴定机构出具的《房屋质量鉴定报告》则进一步明确：房屋内 30% 以上的木质结构因白蚁蛀蚀失去承载能力，不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》中关于居住建筑结构安全的要求，若要达到居住条件，需对房屋进行全面的白蚁消杀和结构修复，预估修复费用超过 50 万元。

泰州市中级人民法院受理李女士的再审申请后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。庭审中，李女士的代理律师调整诉讼思路，不再以 “欺诈” 为由主张权利，而是提出 “李女士因重大误解订立合同” 的观点。律师指出：“李女士在签订《房屋买卖合同》时，基于对张先生口头承诺的信任，以及对房屋表面状况的观察，误认为案涉房屋不存在影响正常居住的重大质量问题，其订立合同的真实意愿是购买一套结构安全、能够满足居住需求的房屋。但事实上，案涉房屋存在严重的白蚁隐患，已对房屋结构安全和使用功能造成根本性影响，与李女士的预期存在巨大差异。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。因此，李女士请求撤销合同的主张应当得到支持。”

张先生的代理律师对此提出异议，认为 “重大误解” 的构成需要满足 “行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等存在错误认识，且该错误认识导致行为的后果与自己的意思相悖” 的要件。而李女士在购房前未委托专业机构进行验房，自身存在疏忽，不属于法律规定的 “重大误解”，因此不应撤销合同。

合议庭在审理过程中，结合专业检测报告、案件事实以及相关法律规定，进行了综合分析认定：首先，从江苏省白蚁防治研究所和第三方鉴定机构出具的报告来看，案涉房屋的白蚁危害在李女士购房前已客观存在，且危害程度严重，属于影响房屋核心使用功能和结构安全的重大质量缺陷；其次，白蚁隐患隐藏在木质结构内部，通过肉眼观察难以发现，李女士在签订合同时，基于张先生的承诺和房屋表面状况作出判断，不存在主观过错，其对房屋质量的认知偏差符合 “重大误解” 的构成要件；最后，案涉房屋因白蚁危害导致价值大幅贬损，若继续履行合同，将使李女士承担巨额的修复费用，造成显著的利益失衡，有违公平原则。

最终，泰州市中级人民法院作出再审判决：撤销一审、二审民事判决；撤销李女士与张先生签订的《房屋买卖合同》；张先生于判决生效之日起十五日内，返还李女士购房款 302 万元；张先生赔偿李女士中介费 6.04 万元、房屋过户税费 12.3 万元，共计 18.34 万元；驳回李女士对中介公司的诉讼请求。

目前，张先生已按照再审判决的要求，将 320.34 万元款项足额返还给李女士。李女士在收到款项后，已委托专业的白蚁防治机构对房屋进行全面消杀，同时联系了建筑公司制定结构修复方案。待房屋修复完成后，她计划通过正规中介机构重新挂牌出售，尽可能减少此次事件带来的经济损失。
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