打折出清却遇冷，银行处置不良资产陷“止损”与“承压”两难

【大河财立方 记者 杨萨】历时一年半，经过两次流拍，平安银行大连西岗支行的一处抵押房产即将于11月30日第三次上线竞拍。从258万元降至136万元，虽然价格近乎“腰斩”，但上线至今无人报名。

临近年末，银行加速出清。建设银行、农业银行、交通银行等国有大行，以及南京银行、兰州农商行等中小银行正通过阿里资产、京东等第三方平台批量处置房产。除了直供房，银行还通过银登中心挂牌转让不良资产，“量增价减”已成常态，部分不良资产以不到1折的价格被“甩卖”。持续下探的价格和出清的频率，反映出现阶段银行“加速变现”的迫切性。

银行为何要卖房？

何为“银行直供房”？首先明确，银行本身没有卖房子的资质，所谓“银行直供房”是指借款人贷款违约后，银行通过司法程序取得抵押物完整产权，再以产权人身份挂牌出售。与传统法拍房不同，“银行直供房”主要来自不良贷款处置时取得的抵债资产，银行具有完整产权，故在出售时避免了法律纠纷。

打开阿里拍卖App的“银行直供”专栏，涵盖住宅、商铺、厂房的房产正在挂牌。数据显示，广东农信挂牌房产标的12462个、湖南农信1495个、建设银行1573个、中信银行1111个、邮储银行1091个、华夏银行930个、平安银行724个、农业银行646个、民生银行637个。

“银行直供房”最显著的特征是价格优势，普遍比市场评估价低20%至30%，部分标的折价幅度甚至超过50%。但从市场现状来看，尽管价格诱人，不少房源仍然面临无人问津的尴尬境地。

日前，南京银行在阿里拍卖平台挂牌一处位于连云港的商铺，将12月1日开始竞拍，起拍价为386.65万元。其实早在2019年，该商铺被江苏省南通市崇川区人民法院进行司法拍卖，彼时起拍价为1010万元，南京银行南通分行作为该资产抵押权人。今年9月，南京银行作为该商铺的持有人，以690.44万元首次对该资产进行拍卖，流拍后又以483.31万元再次拍卖，仍以流拍结束。此次，以该资产最初评估价不到4折的价格再次上架，截至目前，无人报名。

类似南京银行这种情况不在少数。据记者不完全统计，今年10月20日至30日，兰州农商银行在京东拍卖平台挂牌拍卖近60笔房产标的，价格从十几万元到几亿元不等，仅一处住宅拍卖成功。

大行和股份行也未能幸免。建设银行太原晋阳支行今年三次在京东拍卖平台挂牌处置一处标的，包含部分商业性抵债房产及对应的土地使用权。首次起拍价为3210.3万元，经过两次流拍，第三次起拍价降价近千万依然竞拍失败。

平安银行在阿里拍卖App房产处置数量达724起，主要集中在广东、浙江、上海、江苏等地。其中，平安银行宁波分行于今年5月至6月期间，三次上架拍卖一处住宅，虽最终价格较评估价下降24.47万元，但依然流拍。

光大银行杭州分行于今年10月25日曾挂牌处置上海一处商业用房，起拍价为2350万元，这是该行第三次拍卖此资产，仍以流拍结束。往前追溯，光大银行杭州分行就曾在2023年于9月和11月两次上架该资产，起始价分别为3000万元和2800万元。

当然，也不乏成功出售案例。今年7月，民生银行青岛分行第四次挂牌一套174平方米的复式住宅，最终以93万的价格竞拍成功。该资产首次拍卖的起拍价为120万元。贝壳找房App显示，几乎同样面积、户型的房产，目前销售价格为150万元。

11月19日，南京银行直供的4处商铺拍卖成功，起拍价600万元，成交价721万元。该资产评估总价为1783万元，成交价相对市价打了四折。

其实“银行直供房”并非新鲜概念，其本质上是银行处置不良资产的一种方式。

为何近期银行加速处置房产？对此，上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚接受大河财立方记者采访时表示，首先，房地产市场持续调整导致抵押物价值缩水，部分断供房产积压在银行资产负债表上，形成不良资产包袱。监管部门对银行不良贷款率的考核趋严，要求金融机构及时化解风险，这促使银行必须加快处置节奏。其次，房地产市场预期仍不明朗，银行更愿意选择“早处置、早止损”的策略。而且年末临近，银行面临年度考核压力，需要美化财务报表，剥离不良资产成为当务之急。

百亿级出清，银行加速“甩包袱”

近两年来，除了“银行直供房”，金融机构普遍通过银登中心挂牌转让不良资产。其中，平安银行不仅是“甩包袱”大户，部分不良资产转让价格相较于账面价值也有着较大幅度的折让。

大河财立方记者不完全梳理，平安银行年内在银登中心挂牌超160个个贷不良资产包。其中，信用卡类资产包超50个，合计不良规模超150亿元。除了个贷，平安银行还挂出了40笔不良贷款转让项目。

其中，平安银行发布的《关于2025年上海宝逢金属材料有限公司等64户不良贷款转让项目公告》显示，转让项目的未偿本息总额为27.16亿元，起始价为4681万元，相当于以原价的0.17折转让。该项目加权平均逾期天数超4114天，也就是超过11年。

“骨折价”并非平安银行孤例。此前，光大银行福州分行发布的《2025年第1期个人消费及经营性不良贷款转让公告》，拟通过线上公开竞价的方式转让400笔损失类不良贷款，未偿本息总额为8.61亿元，转让起始价仅为1700万元，约相当于原价的2%。

今年10月，渤海银行在港交所披露公告称，拟通过产权交易所公开挂牌转让一笔超698亿元的债权资产包。该债权包涉及174户债权主体，包含本金499.37亿元、利息104.36亿元、罚息93.34亿元及代垫司法费用1.26亿元。公告明确最低转让价为488.83亿元，相当于在债权总额的基础上打了7折左右。

此前一个月，渤海银行通过天津产权交易中心挂牌转让本金约256.03亿元的债权资产，最终天津津融以207.24亿元受让。

关于低价处置不良资产，曾刚分析称，这对银行而言是一把双刃剑。从中长期看，及时止损有助于银行轻装上阵。快速处置不良资产能释放资本占用，改善资产结构，降低未来的风险敞口。短期内，折价会直接造成资产损失，侵蚀银行利润空间，特别是当处置价格远低于贷款本息时，银行需要计提大额损失准备金，影响当期财务表现和股东回报。这种账面亏损会拉低银行的资产质量指标，可能影响市场对该行经营能力的评价。

不良攀升、业绩承压

部分银行迫切出清的背后，正面临着资产质量下滑与业绩承压的双重困境。

从行业数据来看，截至2025年三季度末，我国商业银行不良贷款余额为35224.78亿元，较年初增加2432.85亿元；商业银行不良贷款率为1.52%，较年初上涨0.02个百分点。

从各行三季报来看，不良贷款率高于1.52%的主要为兰州银行、贵阳银行、西安银行、青农商行等中小银行。股份行中，华夏银行不良贷款率较高，达1.58%，其次是民生银行，不良率为1.48%。

在加速出清的背景下，依然有不少银行的不良贷款率在增长。截至9月末，贵阳银行不良贷款率为1.63%，较上年末上升0.05个百分点；民生银行不良贷款率为1.48%，较上年末上升0.01个百分点；光大银行不良贷款率为1.26%，比上年末上升0.01个百分点；邮储银行不良贷款率为0.94%，较上年末上升0.04个百分点；厦门银行不良贷款率为0.80%，较上年末上升了0.06个百分点；成都银行不良贷款率为0.68%，较上年末上升0.02个百分点。

除了资产质量承压，多家银行的业绩情况也面临着不小的挑战。从已披露的三季报数据不难发现，不少银行营收、净利增速出现放缓甚至下滑态势。

2025年前三季度，华夏银行利润总额243.22亿元，同比减少7.23亿元，下降2.89%，比上半年收窄5.13个百分点；归属于上市公司股东的净利润179.82亿元，同比减少5.29亿元，下降2.86%，比上半年收窄5.09个百分点；成本收入比29.95%，同比下降0.21个百分点。

光大银行前三季度实现净利润372.78亿元，比上年同期下降3.40%。实现营业收入942.70亿元，比上年同期下降7.94%。

截至三季度末，浙商银行不良贷款余额256.61亿元，比上年末增加1.67亿元；不良贷款率1.36%，比上年末下降0.02个百分点。业绩方面，前三季度实现营业收入489.31亿元，同比减少35.60亿元，下降6.78%；归母净利116.68亿元，同比减少12.37亿元，下降9.59%。

责编:陈玉尧 | 审校:李金雨 | 审核:李震 | 监审:古筝