日本危机：0日元送房？为什么日本有900万空置房，没人要？

在日本一个令人费解的现象正在上演，数百万套住宅被免费赠送，却依然乏人问津。

这一奇特景象揭示了日本房地产市场的巨大反差，当东京房价持续飙升、一房难求之际，地方城市的住宅却陷入"白送也没人要"的窘境。

根据日本总务省2023年发布的《住宅与土地统计调查》，日本全国空置住宅数量已达到惊人的900万套，空置率高达14%，创下历史最高纪录。更令人担忧的是，这一数字仍在持续增长。

野村综合研究所的预测显示，如果这一趋势不能得到有效遏制，到2033年日本空置住宅数量可能激增至2166万套，这意味着届时日本每三套住宅中就有一套处于空置状态。

从地域分布来看，空置房问题呈现出明显的地区差异。和歌山县、德岛县的空置率均超过21%，山梨县更是高达25%。在这些地区，每四到五套住宅中就有一套长期空置。

特别值得注意的是，这些空置房中约有45%属于完全被遗弃的"僵尸房"既不出租也不出售，只是静静地荒废在时光中。

岛根县益田市的一处空置住宅案例颇具代表性。

这栋建于1970年的二层木造住宅曾经是当地繁华商业街的一部分，如今却屋顶漏雨、院落杂草丛生。

继承这处房产的是一位居住在大阪的上班族，他表示："修缮费用预计需要800万日元，而出售又无人问津，最终只能选择放弃产权"。

这处房产被列入当地的"零日元房产"名单后，即便完全免费，在一年多的时间里仍然无人接手。

与此形成鲜明对比的是东京都心地区的房地产热潮。

2023年东京二十三区新建公寓的平均价格突破1.26亿日元大关，这个数字相当于普通工薪阶层年收入的15倍以上。

在六本木等高端住宅区，一套两居室公寓的售价甚至可以达到2亿日元，每平方米单价超过500万日元。

这种极端的市场分化导致许多年轻人只能蜗居在10-15平方米的胶囊公寓中，每月却要支付8-10万日元的租金。

造成这一现象的原因错综复杂。

人口结构的变化是最根本的推手。日本新生儿数量在2024年降至72万的历史新低，而65岁以上老年人口比例已经超过28%。

这种严重的老龄化和少子化趋势直接导致住房需求持续萎缩。

人口流动的失衡加剧了问题的严重性。东京都市圈聚集了约3600万人口，占全国总人口近三成。相比之下地方城市和农村地区的人口持续外流。

以岛根县为例，该县人口从1955年的92.8万人持续减少到现在的不足67万人，降幅接近30%。

这种"孔雀东南飞"式的人口迁移使得许多地方城镇出现了被称为"界限集落"的现象，即65岁以上老人占居民半数以上的村落。

日本特有的住房文化也影响着市场。

与欧美国家不同，日本人对二手房普遍存在抵触心理，认为住在别人住过的房子不吉利。

同时由于1981年日本大幅提高了建筑抗震标准，使得大量建于1980年代以前的老旧住宅需要投入巨资进行抗震改造。

据日本建筑协会估算，一栋50年以上的老宅进行全面翻新通常需要800-1500万日元，这个数字往往超过了房产本身的市场价值。

面对日益严重的空置房问题，日本各级政府推出了一系列应对措施。其中最引人注目的是各地推行的"空房银行"制度。

这个由政府主导的信息平台将辖区内愿意出售或出租的空置住宅集中登记，为有意向者提供查询服务。

在栃木县、长野县等地区的空房银行网站上，随处可见标价5万日元甚至零日元的房源。

一些地方政府采取了更为积极的措施。岛根县疑难厅自2015年启动"乡村生活项目"以来，已向60多户家庭提供了低价或免费住宅。

该项目不仅提供住房，还为新居民安排就业咨询、农业指导等配套服务。令人鼓舞的是，该项目实施后，当地甚至出现了小学入学率回升的积极迹象。

东京都西部的奥多摩町则推出了更为严格的免费住房计划，申请者必须年满18岁但不超过40岁，且要承诺在此连续居住15年以上。

这个看似严苛的条件却吸引了大量申请者，最终仅有12个家庭成功获选。

2021年北海道远轻町更是推出了"住房+现金"的激进方案。

符合条件的移居者不仅可以获得免费住房，还能得到最高300万日元的安家补贴，条件是必须在该町连续居住十年以上。

这个计划在日本国内引起巨大反响，申请人数超过预期的三倍。

这些措施仍难以从根本上解决问题。日本现行的税收政策在一定程度上反而加剧了空置房问题。根据规定，住宅用地的固定资产税可以享受大幅减免，但前提是土地上必须有建筑物。

这就导致许多房主宁愿让房屋空置也不愿拆除，因为拆除后土地税费将大幅上涨。2023年东京都的一项调查显示，24%的空置房主明确表示，正是因为税收考量而选择维持现状。

2015年实施的《空家对策特别措施法》授权地方政府可以对危险空置房采取强制措施，包括代为修缮甚至强制拆除。但法律实施以来，全国范围内的强制拆除案例不足200起，效果远低于预期。

日本空置房危机的本质是一个结构性困境。

一方面大城市因人口过度集中导致住房供需失衡、价格高企。另一方面，地方城市因人口外流出现大量"鬼屋"。

这种"沙漏型"的住房市场结构反映了更深层次的社会问题：资源、机会和人口分布的严重失衡。

有专家指出，日本的案例为其他步入老龄化社会的国家提供了重要警示。当人口开始负增长时，房产可能从传统认知中的"资产"转变为"负债"。

房屋的价值本质上是由其所在地域的人口需求决定的，而非建造成本或历史价格。