关于物业服务合同履行的法律问题

近年来，我国的经济发展水平在不断的提升，物业服务行业也随之兴起。但是由于相关因素的影响，我国物业服务行业的服务水平还有待进一步提高，之所以这样说，是因为当前我国法院受理的物业服务纠纷案件的数量在不断的上升。随着人们法律意识的不断增强，如果物业企业不提升自身的服务水平，将很难满足人们带队物业服务水平的要求。

当前，物业服务纠纷案件数量上升的同时也给我国的司法审判机关带来了不小的压力。之所以会给我国的司法审判机关带来压力，是因为物业服务纠纷案件的特殊性决定的。物业纠纷案件具有案件类型多样、涉及的法律关系较为复杂以及多发群体性案件等特征，加之我国关于物业服务行业的相关法律体系不健全，所以说物业服务纠纷案件给我国的司法审判机关带来一定的压力。随着我国《物权法》以及《物业管理条例》的相继出台，我国的司法审判机关在处理物业纠纷案件中己经有了相应的法律依据，为了更好的为司法审判机关提供审理物业服务纠纷案件的杠杆，2009年我国最高人民法院有出台了《物业服务解释》，针对物业服务双方在服务中所处的地位以及法律赋予双方的权力和应该履行的义务作了明确的规定。这样一来，我国的司法审判机关在处理物业服务纠纷案件的时候就不会再有压力，也可以提升我国司法审判机关的办案效率。

通过上面的阐述，我们不难看出《物业服务解释》的出台，对于规范物业服务行业起到了重要作用，也为国家司法机关提供了相应的帮助。《物业服务解释》关于物业服务合同履行的相关法律问题是值得我们研究的，对于进一步规范物业服务业，提升物业服务水平具有重要意义。

一、我国相关法律关于物业服务合同中业主所处的地位与应该履行的义务认定

(一)业主在合同中的主体地位认定

关于业主在物业合同中所处的地位问题，在我国的司法实践当中经常会遇到。许多业主不能认清自身在物业服务合同中所处的地位，大部分业主都会认为自身并非物业服务合同的当事人，因此可以拒绝接受物业服务合同的约束。造成业主产生这样的认识的主要原因在于在订立物业服务合同的过程中，业主并没有直接参与。物业服务合同可以分为前期物业服务合同和普通物业服务合同，前期物业服务合同通常情况下是由建设单位与物业服务企业签订的:而普通的物业合同是由业主委员会与物业服务企业签订，两次合同的签订业主并没有直接参与，因此，业主认为自身并非物业服务合同的当事人，可以不接受物业服务合同的约束。事实上，这种做法是不对的。关于物业服务合同的签订，我国《物业服务管理条例》是有明确规定的，根据我国《物业管理条例》第21条的规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。同时我国《物业管理条例》第25条明确规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。根据以上我国相关法律规定，我们不难看出业主在物业服务合同中的主体地位。同时，对于普通的物业服务合同，关于业主在合同中的主体地位在《物权法》第76条以及《物业管理条例》第11条中也有明确的阐述。因此，我们业主应该认清自身在物业服务合同中的主体地位，认真行使自身的权利同时也要履行相关法律义务。

(二)业主在物业服务合同中应该履行的义务

1.首先业主有缴纳物业公司服务费的义务

物业公司服务对象的主体就是业主，所以，为了物业公司的正常开销、运转，在物业公司认真履行合同所规定的义务时，我们广大业主就必须缴纳一定的服务费。关于物业服务费的认识不同的学者有其不同的看法。大多数学者认为物业服务费应该包括两个方面:一方面应该是用于处理保修期内业主建筑物基本维护、修缮、整治工作:另一方面应该是在保修期后用于维护公共区域的设施、设备的维护与修缮的费用。具详细的市场调查报告显示，在出现的物业合同纠纷中，大部分都是一些业主在物业公司服务完成后拒绝缴纳服务费而造成的。我国《物业服务解释》第6条明确经过书面催缴后，如果业主没有正当的理由不去缴纳服务费时，或者在规定的期限内还没有缴纳相关服务费用时，物业公司可以像人民法院诉讼，而且人民法院应给予物业公司必要的支持。简单的来说就是业主在接受物业公司的义务服务后，在不正当理由的情况下不缴纳服务费用，人民法院对其是不予以支持的。

2.业主的协助义务

业主的协助义务是指，业主有义务协助物业服务企业实施物业维护、保养与保修的义务。

二、物业公司应该履行的义务与职责

《物业服务解释》第三条的规定，根据合同默认条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围。其中第三条的第一款会计，物业服务公司所要履行的义务不仅包括与业主之间签订合同的范围，还包括国家法律法规所规定的服务范围。其中，我们特别值得的指出的就是第三条第二款所规定的内容，即物业公司在开展业务过程中，所公开的服务项目和所承诺的服务细节，应该体现在与业主签订的合同范围之内。所以，物业公司公开对业主服务的承诺和服务细节也就成为物业公司在服务过程中的依据。这样考虑的原因在于，物业公司在公开承诺服务项目时，对业主选择服务项目会产生较大的印象，所以，物业公司所公开承诺的服务项目，并不是物业公司的单方承诺，更是业主对其监督、满意度考核的依据，所以，这些对业主的正当权利的保护具有重要的作用。